Pignoramento della prima casa se il creditore è il fisco

Con il Decreto del Fare (D.L. 69/2013, convertito con modificazioni dalla Legge 9 agosto 2013 n.98) si sono introdotte forme di tutela per i proprietari di immobili che hanno contratto debiti con il fisco. Questo Decreto infatti, prevede il divieto di esproprio dell’immobile, ed in particolare se l’immobile è, in contemporanea:
– l’unico immobile di proprietà del debitore (vengono esclusi gli immobili considerati di lusso- categorie A/8 e A/9, rispettivamente abitazioni in ville e palazzi di pregio artistico e\o storico);
– è ad uso abitativo;
– e il debitore vi risiede anagraficamente

Al di fuori di questi requisiti, si può procedere con il pignoramento dell’immobile solo se l’importo complessivo del credito supera i 120.000 euro. Se l’importo è inferiore invece, il fisco non può procedere con l’esproprio e vendere l’immobile in asta. Può però iscrivere un’ipoteca sulla casa, sempre che i debiti col fisco siano superiori a 20.000 euro.
Proviamo a chiarire le casistiche più diffuse vista la complessità della norma.
a) Il debitore possiede un’unica abitazione (non di lusso) con cantina e garage, in cui risiede. Nessuno degli immobili- nemmeno le pertinenze, ovvero cantina e\o garage- sono pignorabili perché le pertinenze sono considerate tutt’uno con l’immobile principale. Può essere però iscritta un’ipoteca se i debiti sono superiori a 20.000 euro. Se i debiti sono inferiori, non si corrono rischi;
b) Il debitore possiede un’abitazione– in cui risiede- più altri immobili. In questo caso tutti gli immobili sono pignorabili, compreso quello in cui risiede. Questo, sempre considerato un debito superiore a 120.000 euro. In caso di debito inferiore, il fisco può ipotecare i diversi immobili solo se il debito supera i 20.000 euro. Con debito inferiore a questa cifra, non si corrono rischi;
c) Il debitore possiede un’abitazione– in cui risiede- più un terreno. Il terreno per il fisco è considerato al pari di un immobile e per questo entrambi gli immobili sono pignorabili (sempre se parliamo di un debito superiore ai 120.000 euro). Se il debito è inferiore, il fisco può iscrivere un’ipoteca su entrambi, per un debito superiore a 20.000. Per debiti inferiori, come sopra, non si corrono rischi;
d) Il debitore possiede un’abitazione in cui non risiede e la sua residenza è in un immobile in affitto. L’immobile di proprietà può essere pignorato, se il debito è superiore a 120.000 euro. Con un debito inferiore, l’immobile può essere ipotecato solo per debito superiore a 20.000. Al di sotto si questo importo non si corrono rischi;
e) Il debitore possiede un immobile ad uso promiscuo, in cui risiede. La norma qui appare nebulosa, ma presumiamo che possa essere soggetta a pignoramento la parte di immobile non ad uso abitativo. Questo, sempre che il debito sia superiore a 120.000 euro. Come negli altri casi, se il debito è inferiore, l’ipoteca può essere iscritta solo per debito superiore a 20.000 euro;
f) Il debitore possiede un unico immobile, non catastalmente ad uso abitativo. Questo immobile è pignorabile, se il debito col fisco supera i 120.000 euro. In presenza di debito inferiore, l’immobile può essere ipotecato, ma solo per debito superiore a 20.000 euro;
g) Il debitore possiede un’unica abitazione– in cui risiede- ma in seguito ad un’eredità entra in possesso di una porzione di un altro immobile. Nel caso in cui non rinunci all’eredità, entrambi gli immobili possono essere pignorati (se il debito supera i 120.000 euro). Se invece il debito è inferiore, il fisco può iscrivere un’ipoteca sulle proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. Sotto questa soglia non si corre alcun rischio;
h) Il debitore possiede e risiede in un’abitazione in comproprietà, con un altro soggetto che non ha debiti col fisco. Colui che non ha debiti non possiede altri immobili: non è possibile procedere col pignoramento della casa in comproprietà anche qualora il debitore sia proprietario di altri immobili. Si violerebbe la legge che impedisce di pignorare l’unico immobile di proprietà in cui il contribuente risiede.

Redatto da Andrea Saverio Teofrasto