L’asta giudiziaria, tutto ciò che devi sapere.

Che cos’è un’asta giudiziaria e chi può partecipare? 

L’asta giudiziaria è un procedimento tipico delle procedure esecutive, con il quale si realizza la vendita forzata dei beni di proprietà di un soggetto giuridico, in modo da consentire ai suoi creditori di soddisfarsi sull’eventuale ricavato.

Per quanto riguarda la partecipazione, generalmente qualsiasi persona, fisica o giuridica può partecipare ad un’asta giudiziaria. Esistono però,  alcuni soggetti ai quali è vietato partecipare all’asta giudiziaria; il primo di questi soggetti è il debitore esecutato, a cui è vietato partecipare all’asta che ha come oggetto i suoi beni.

Il divieto è assoluto ed il debitore non può parteciparvi neppure facendosi rappresentare dal coniuge. Per quest’ultimo non vige invece lo stesso divieto, anche se è coniugato in regime di comunione legale dei beni con l’esecutato.

Quindi il marito o la moglie del debitore non possono rappresentarlo all’asta giudiziaria che ha ad oggetto i suoi beni. Quello che possono fare è parteciparvi in proprio, anche se, in caso di aggiudicazione, il bene ricadrà ovviamente pro quota nel patrimonio dell’esecutato.

Aste giudiziarie: quali beni vengono venduti?

Con le aste giudiziarie si possono vendere (e acquistare) le categorie più diverse di beni: beni mobili, immobili, mobili registrati o anche beni immateriali.

I beni mobili più frequentemente venduti all’asta sono ad esempio complementi d’arredo, gioielli, mobili, attrezzature da ufficio, elettrodomestici. Inoltre, è possibile acquistare all’asta anche beni mobili registrati, come automobili e natanti, o beni immateriali come marchi, brevetti, azioni, titoli di credito.

Le aste immobiliari sono quelle più appetibili perché consentono di acquistare beni ad un prezzodecisamente inferiore a quello di mercato, soprattutto grazie ai ribassi praticati nel caso in cui l’asta sia deserta.

Esistono tipologie di beni che non possono essere pignorati, anche se di proprietà del soggetto interessato all’asta giudiziaria. Per maggiori informazioni si rimanda al nostro articolo.

Aste giudiziarie: gli atti imprescindibili 

Vi sono alcuni atti preliminari all’asta giudiziaria che sono indispensabili al suo corretto svolgimento e sono:

• la perizia di stima;
• l’ordinanza di vendita;
• l’avviso di vendita.

La perizia o relazione di stima serve per determinare il valore del bene, in modo da fissare il prezzo base della vendita all’asta giudiziaria; in altre parole la perizia fornisce una descrizione completa e dettagliata del bene ed una sua valutazione economico-commerciale. A questo fine si nomina un esperto (perito) affinché provveda a valutare il bene.

L’ordinanza di vendita è il provvedimento con cui il giudice dell’esecuzione dispone la vendita forzata del bene all’asta giudiziaria, stabilendone tempi e modalità. Contiene quindi l’indicazione del termine entro cui proporre le offerte di acquisto, la misura dell’offerta minima, le modalità dei termini di deposito delle offerte e della cauzione, etc.

Infine, l’avviso di vendita è l’atto che dà appunto avviso dell’ordine di vendita all’asta giudiziaria del bene emanato dal giudice. L’avviso deve contenere l’indicazione del:

• estremo identificativo del bene;
• Il suo valore, determinato in base alla perizia di stima;
• Il sito internet su cui è pubblicata la perizia;
• Il nome e il recapito telefonico del custode, nominato in sostituzione del debitore;

Si ricorda che i tre elementi appena citati sono atti imprescindibili e che quindi devono sussistere in ogni caso per l’attuazione di un’asta giudiziaria.

Come partecipare ad un’asta giudiziaria?

La vendita di beni all’asta può avvenire all’incanto o senza incanto che attualmente è la modalità preferibile e prevalente.

Il giudice può disporre la vendita all’incanto in prima battuta solo se ritiene che attraverso questa modalità si potrà ricavare un prezzo superiore di almeno il 50% rispetto al valore del bene determinato nella perizia di stima.

Invece, la vendita senza incanto è un passaggio preliminare necessario per vendere forzatamente il bene e prende avvio con l’ordinanza di vendita ed il successivo avviso ad opera del cancelliere.

E se non ci sono offerte valide?

Se non sono state presentate offerte di acquisto valide il giudice può disporre la vendita al maggior offerente o autorizzare l’incanto.

La vendita all’incanto consiste sostanzialmente in una gara pubblica di offerte al rialzo, che si svolge dinanzi al giudice dell’esecuzione o ad un suo delegato.

L’incanto è aperto a tutti (con le eccezioni già viste per il debitore), ma per parteciparvi è necessario aver prestato la cauzione.

Le offerte, per essere efficaci, devono ovviamente superare il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nell’avviso di vendita.

Ogni offerente cessa di essere tenuto per la propria offerta quando è superata da un’altra, anche se questa poi è dichiarata nulla.

Trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua una più alta, il bene è aggiudicato all’ultimo offerente e in questo modo l’asta giudiziaria si conclude.

Aste giudiziarie: l’aggiudicatario provvisorio e quello definitivo

Alla fase di deliberazione sulle offerte segue quella di aggiudicazione del bene, i cui esiti sono diversi a seconda che l’asta sia con incanto o senza.

Nell’asta con incanto l’aggiudicazione è sempre provvisoria: entro i successivi 10 giorni è infatti possibile presentare nuove offerte d’acquisto, purchè superiori di 1/5 rispetto al prezzo raggiunto nell’incanto.

Se ciò avviene, si apre una nuova gara fra il primo aggiudicatario e i nuovi offerenti, che ha come prezzo base l’offerta in aumento ricevuta.

Se invece nei 10 giorni non vengono presentate nuove offerte l’aggiudicazione è definitiva e l’aggiudicatario dovrà saldare il prezzo entro i termini stabiliti nell’ordinanza di vendita.

Nell’asta senza incanto l’aggiudicazione è sempre definitiva.

Se c’è una sola offerta valida, l’offerente è dichiarato aggiudicatario; se invece ci sono più offerte il giudice indice la gara tra gli offerenti con il rilancio minimo indicato nell’avviso di vendita, ma anche in questo caso l’aggiudicatario è definitivo.

Beni rimasti invenduti dopo diversi tentativi 

Se invece l’incanto ha esito negativo e non sono state depositate istanze di assegnazione, o se ci sono istanze ma il giudice ritiene di non poterle accogliere può, alternativamente:

• disporre l’amministrazione giudiziaria del bene;
• ordinare che si proceda ad un nuovo incanto (se ritiene che la vendita con questa modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene);
• stabilire diverse condizioni di venditae diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di ¼ e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà. In tal caso fissa un termine compreso tra i 60 e i 90 giorni per il deposito delle offerte di acquisto.

Se al secondo tentativo la vendita non ha luogo per mancanza di offerte e ci sono domande di assegnazione, il giudice assegna il bene fissando il termine entro cui l’assegnatario deve versare l’eventuale conguaglio.

Immissione nel possesso del bene in seguito all’aggiudicazione 

L’asta giudiziaria si conclude con l’immissione le possesso del bene a seguito dell’aggiudicazione del bene.

In questa sede si devono osservare alcune regole fondamentali; le prime attengono all’iter procedurale da seguire.

Salvo rari casi (violazione di disposizioni di legge o di obblighi di collaborazione), il debitore continua ad abitare l’immobile pignorato assieme ai suoi familiari fino alla pronuncia del decreto di trasferimento.

In caso di immobile occupato il custode porterà avanti l’attività di liberazione, in modo da immettere l’aggiudicatario nel possesso dell’immobile.

Se l’immobile è abitato dal debitore e dai familiari con lui conviventi, l’aggiudicatario che voglia ottenerne la liberazione a cura del custode dovrà rivolgersi a quest’ultimo formulando espressa istanza.

Se invece l’immobile è occupato da terzi in assenza di un titolo opponibile alla procedura, il custode, a richiesta dell’aggiudicatario, formula istanza al giudice dell’esecuzione affinchè emetta l’ordine di liberazione.

Per quanto attiene al rispetto delleregole inerenti ai tempi dell’immissione del possesso del bene, il custode provvede alla liberazione coattiva del bene entro 120 giorni dalla ricezione dell’istanza di liberazione formulata dall’aggiudicatario.

Nei primi 60 giorni intima al debitore di liberare l’immobile, asportando tutti i beni presenti al suo interno, mentre provvede alla liberazione forzata del bene nel residuo termine.

Soluzione per evitare l’asta giudiziaria

L’asta giudiziaria è uno strumento che molti debitore vorrebbero evitare. Negli ultimi anni lo strumento maggiormente utilizzato per ovviare a tale problematica consiste nel saldo a stralcio, per maggiori informazioni si rimanda alla lettura dell’articolo sulla tematica.